核心城市土地市场溢价现象分析
根据《证券日报》2026年7月9日报道，7月8日，南昌市高新区核心地块DAFJ2026007成功出让，该地块占地105.447亩，容积率1.8，最终成交价为787万元/亩，总成交金额高达8.3亿元，溢价率飙升至50.2%。此次出让标志着南昌市下半年首宗住宅地块的成功成交，由江西宸宏置业有限公司拍得。
据中指研究院华中分院分析师李国政分析，该地块是南昌市近年来罕见的大规模地块，容积率较低，适宜开发低密度住宅项目。此外，这也是自2024年以来南昌高新区首次放地住宅用地，周边产业人口众多，居住需求强劲，加之新盘供应断档，投资安全性较高。
进入2026年下半年，南昌、杭州、南京和长沙等城市的住宅用地频繁出让，尤其是优质地块备受开发商追捧，高溢价成交成为常态。例如，杭州萧山区世纪城核心单元XS010106-13地块经过98轮竞价，最终以46.05亿元成交，溢价率为26.68%。
今年以来，土地市场在土地供应“缩量提质”和房企投资策略“精准投资”和“以销定投”的双重影响下，呈现出“点状高热”的态势，城市间及板块间分化明显，核心城市优质地块竞争尤为激烈，高溢价成交事件频发。
中指研究院数据显示，截至6月26日，300城住宅用地推出规划建筑面积15885万平方米，同比下降20.9%，平均溢价率为9.0%，较去年下半年回升5.6个百分点。一线城市住宅用地平均溢价率达19.3%，在各线城市中位居首位。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，当前地方政府供地策略正在调整，“缩量提质”已成为常态，核心城市普遍减少郊区供地规模，将重点放在核心区域的优质地块上。同时，房企在投资拿地时高度集中，优质地块因其较高的安全边际能有效抵御市场波动，吸引了房企的强烈竞拍意愿，从而推高了溢价率。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前土地市场供地节奏更加精准，避免了集中供地带来的大幅波动，体现了“控增量、优供给”的导向。预计下半年，随着核心区优质地块的适时补充供应，以及房企融资及销售环境的持续改善，各地土地市场有望维持平稳运行。
曹晶晶认为，后续一线、二线城市核心区将继续有更多优质住宅用地入市，凭借优越的地理位置和完善的配套设施，有望维持土地市场的热度并稳定市场预期。